Анализ системы жкх муниципального образования. Дипломная работа: Организация реформирования жилищно-коммунального хозяйства в муниципальном образовании (на примере Администрации г

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Бийский технологический институт (филиал)

государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования

«Алтайский государственный технический университет

имени И.И. Ползунова»

Монография

УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ ХОЗЯЙ СТВОМ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВ А НИЯ

Д.Р. Мамашев, Е.А. Вяткина

Издательство Алтайского государственного технического университета им. И.И. Ползунова

УДК 332.8 (02)

Рецензенты:

заместитель Главы г. Бийска А.Б. Лямкин;

к.э.н., профессор В.Н. Клюковкин (БТИ АлтГТУ);

директор управляющей компании жилищным фондом

«БиКО-ЦЕНТР» В.Г. Небогин (г. Бийск)

Мамашев , Д.Р.

М 221 Управление жилищно-коммунальным хозяйством муниципального управления: монография / Д.Р. Мамашев, Е.А. Вяткина;

Алт. гос. техн. ун-т, БТИ. - Бийск: Изд-во Алт. гос. техн. ун-та, 2008. - 105 с.

ISBN 978-5-9257-0122-5

Под научной редакцией д.э.н., профессора Поварича И.П.

В монографии анализируются теоретико-методологические проблемы управления жилищно-коммунальным хозяйством муниципального образования в условиях его реформирования. Предлагается в переходный период реформы жилищно-коммунального хозяйства, развития профессионального управления жилищным фондом создание муниципальной управляющей компании и структуры информационно-аналитического обеспечения как механизмов повышения эффективности функционирования жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования.

Представляет интерес для научных работников, специалистов местных органов самоуправления, преподавателей, аспирантов и студентов высших учебных заведений.

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

1.1 Сущность, цели, функции и особенности жилищно-коммунального хозяйства как подсистемы муниципальной социально-экономической системы

1.2 Теоретические аспекты управления жилищно-коммунальной подсистемой муниципальной социально-экономической системы

1.3 Основные принципы и направления реформирования системы управления жилищно-коммунальным хозяйством в Российской Федерации

2. АНАЛИЗ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА БИЙСКА АЛТАЙСКОГО КРАЯ)

2.1 Структурный и динамический анализ состояния жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования «Город Бийск»

2.2 Анализ системы управления жилищно-коммунальным хозяйством муниципального образования «Город Бийск»

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ГОРОД БИЙСК»

3.1.1 Мероприятия по повышению эффективности системы управления ЖКХ города Бийска в сфере воздействия внешних государственных факторов

3.1.2 Мероприятия по повышению эффективности системы управления ЖКХ города Бийска в сфере воздействия внешних экономических факторов

3.1.3 Мероприятия по повышению эффективности системы управления ЖКХ города Бийска в сфере управления внутренними финансово-экономическими факторами

3.1.4 Мероприятия по повышению эффективности системы управления ЖКХ города Бийска в сфере управления внутренними технологическими факторами

3.2 Развитие системы профессионального управления жилищным фондом ЖКХ Бийска (на примере ООО «Управляющая компания «Центральная»)

3.2.1 Анализ существующей системы управления жилищным фондом (на примере МУП г. Бийска «Жилищно-эксплуатационный трест №1»)

3.2.2 Разработка предложений по совершенствованию системы формирования тарифов на ЖКУ

3.2.3 Организация муниципальной управляющей компании как способ повышения эффективности управления жилищным фондом

3.3 Структура информационно-аналитического обеспечения как механизм повышения эффективности функционирования жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС (на примере города Бийска)

3.3.1 Анализ информированности населения Бийска о реформе ЖКХ

3.3.2 Создание структуры информационно-аналитического обеспечения как механизм повышения эффективности функционирования жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС (на примере города Бийска)

ЛИТЕРАТУРА

ВВЕДЕНИЕ

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является одной из самых крупных и важных отраслей российской экономики. В связи с тем что более 52 тысяч предприятий указанной отрасли с более 3 млн. работающих производят услуги, необходимые для формирования среды обитания населения, проблема эффективного управления системой ЖКХ имеет высокую актуальность. Введение в 2005 году Жилищного Кодекса РФ обусловило процесс трансформации системы управления ЖКХ и привело к необходимости формирования эффективных механизмов экономических отношений субъектов рынка жилищно-коммунальных услуг на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.

Особую значимость в настоящее время представляет собой разработка эффективной системы управления жилищно-коммунальным хозяйством на уровне российских муниципальных образований, так как действующее российское законодательство, в частности Федеральный Закон №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», относит задачи организации электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом, а также других услуг жилищно-коммунального характера к вопросам местного значения муниципального образования.

В настоящее время изучению проблем функционирования жилищно-коммунального хозяйства в России посвящен ряд обстоятельных трудов. Однако эти работы в большей степени концентрируются на аспектах управления отдельными хозяйствующими субъектами, осуществляющими деятельность в сфере ЖКХ, а такие важные проблемы, как обеспечение взаимодействия предприятий и организаций отрасли с населением, органами местного самоуправления, разработка системы управления ЖКХ на уровне муниципального образования, зачастую изучаются в недостаточной степени.

Кроме того, существующая в настоящее время методология муниципального управления не позволяет комплексно решать задачи, связанные с повышением эффективности функционирования жилищно-коммунальных систем муниципального образования в условиях кризисной ситуации, так как в большей степени она разработана на уровне отдельных методик, правил и приемов, действенных только в определенных сложившихся условиях.

Однако при наличии значительного количества научных работ, посвященных проблемам государственного и муниципального управления, а также экономике и управлению жилищно-коммунальным хозяйством, в настоящее время практически отсутствуют междисциплинарные исследования, связанные с разработкой системы управления жилищно-коммунальным хозяйством на муниципальном уровне.

1 . ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

1.1 Сущность, цели, функции и особенности жилищно-коммунального хозяйства как подси с темы муниципальной социально-экономической системы

Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из самых крупных и важных отраслей российской экономики. Так, доля ЖКХ как отрасли народного хозяйства в валовом внутреннем продукте Российской Федерации составляет около 5,9% . На более чем 52 тысячах предприятиях отрасли с общей стоимостью основных фондов свыше 1 трлн. рублей (около 26% совокупной стоимости основных фондов российских предприятий) занято более 3 миллионов работающих . В настоящее время коммунальное хозяйство потребляет более 20% электрической энергии и около 45% тепловой энергии, производимых в России, и включает 56 тыс. отопительных котельных, 179 тыс. км тепловых, 500 тыс. км электрических, 444 тыс. км водопроводных и 176 тыс. км канализационных сетей .

Таким образом, проблема повышения эффективности управления предприятиями отрасли ЖКХ имеет важное народно-хозяйственное значение и в настоящее время приобретает высокую актуальность.

Несмотря на то, что термин «жилищно-коммунальное хозяйство» широко используется учеными и практиками, до сих пор существуют разногласия в его толковании. Наиболее часто понятие «жилищно-коммунальное хозяйство» рассматривается в следующих близких по смысловому содержанию, но нетождественных аспектах:

Как комплекс отраслей нематериального производства, производящий услуги, «необходимые для функционирования жилого фонда» , или более широко - «формирующие среду обитания человека» ;

Как комплекс предприятий, служб, инженерных сооружений и сетей, необходимых для удовлетворения повседневных бытовых, социально-культурных и коммунальных потребностей населения ;

Как социальная территориально-отраслевая система , представляющая собой совокупность жилищного, коммунального секторов муниципального хозяйства и инвестиционно-строительного комплекса .

Таким образом, на уровне российской экономики в целом жилищно-коммунальное хозяйство можно рассматривать как одну из отраслей народного хозяйства, производящую услуги, необходимые для формирования среды обитания населения.

В настоящее время действующее российское законодательство, в частности Федеральный Закон №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» , относит задачи организации электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом, а также других услуг жилищно-коммунального характера к вопросам местного значения муниципального образования.

В связи с этим жилищно-коммунальное хозяйство можно рассматривать как территориально-отраслевую подсистему муниципальной социально-экономической системы , в дальнейшем считая тождественными понятия «жилищно-коммунальное хозяйство муниципального образования (ЖКХ МО)» и «жилищно-коммунальная подсистема муниципальной социально-экономической системы (жилищно-коммунальная подсистема МСЭС)».

Основная цель муниципальной социально-экономической системы заключается в «наиболее полном удовлетворении индивидуальных и общественных потребностей населения в соответствии с действующим законодательством и общепринятыми нормами морали» .

Экономической основой достижения указанной цели является муниципальное хозяйство. Выделяют два основных подхода к определению муниципального хозяйства.

В соответствии с первым подходом муниципальное хозяйство ограничивается совокупностью предприятий и учреждений, находящихся в муниципальной собственности. По нашему мнению, данный подход приводит к сужению области исследования и не в полной степени соответствует нормам действующего законодательства в части равных прав функционирования на рынке предприятий и организаций всех форм собственности.

Второй подход представляет более широкое толкование муниципального хозяйства как совокупности всех субъектов, осуществляющих экономическую деятельность на территории муниципального образования. Таким образом, данный подход обеспечивает определенные возможности органов местного самоуправления по регулированию муниципальной экономики для достижения основного целевого ориентира - наиболее полного и эффективного удовлетворения потребностей населения.

Таким образом, ЖКХ МО представляет собой часть муниципального хозяйства , включающую совокупность экономических субъектов различных форм собственности, осуществляющих деятельность на территории муниципального образования с целью наиболее эффективного и полного удовлетворения потребностей населения в услугах, связанных с формированием комфортной среды обит а ния .

Являясь важным структурным элементом МСЭС, ЖКХ МО, в свою очередь, является сложной социально-экономической системой, включающей совокупность элементов, связанных между собой законами взаимодействия, функционирования, структуры и развития.

По нашему мнению, сущность ЖКХ МО как сложной социально-экономической системы может быть раскрыта через совокупность структур и задачи его подсистем (таблица 1).

Таблица 1 - Функциональные подсистемы ЖКХ МО как сложной социально-экономической системы

Подсистема	Структурно-функциональные составляющие	Основные цели и задачи

Экономическая	Юридические лица, оказывающие жилищно-коммунальные и сопутствующие услуги	1 Удовлетворение потребностей населения в услугах, связанных с формированием комфортной среды обитания. 2 Максимально эффективное использование ресурсов. 3 Предоставление рабочих мест с соответствующими условиями труда и оплатой труда. 4 Обеспечение налоговых поступлений в бюджеты всех уровней
Производственно-технологическая	Жилой фонд; Инженерные сети; Объекты коммунальной инфраструктуры; Жилищное строительство	1 Обеспечение стабильного и безаварийного функционирования: Жилого фонда; Объектов электро-, тепло-, газо-, водоснабжения населения, снабжения населения топливом; Систем канализования, а также других жилищно-коммунальных услуг
		2 Организация мероприятий по охране окружающей среды
Социальная	Учреждения: Культуры; Социальной защиты населения и др.	1 Обеспечение стабильности МСЭС. 2 Подготовка и поддержание условий, необходимых для развития других подсистем МСЭС (через формирование качественных трудовых ресурсов). 3 Организация библиотечного обслуживания населения. 4 Создание условий для организации досуга и массового отдыха населения и организация обустройства мест массового отдыха. 5 Участие в планировании застройки, территориальном зонировании земель. 6 Охрана и сохранение объектов культурного наследия местного значения
Трудовых ресурсов	Трудовые ресурсы, занятые в системе ЖКХ	Поддержание необходимой структуры занятости
Управленческо-информационная	Органы исполнительной и законодательной власти, средства массовой информации и т.д.	1 Реализация процесса управления и регулирования ЖКХ. 2 Формирование общедоступной информационной базы. 3 Качественное информационное обслуживание

В целом ЖКХ МО как сложной социально-экономической системе присущи следующие свойства :

Целостность (возможность изменения структуры жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС ограничена);

Коммуникативность (ЖКХ МО взаимосвязано с внешней средой, которую можно охарактеризовать как совокупность сложных систем более высокого уровня (муниципальное образование, регион, государство, рынок), а также систем одного уровня (производственной, финансово-кредитной, коммерческой и других подсистем МСЭС));

Историчность (во избежание прекращения существования необходима регулярная трансформация структуры жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС в зависимости от меняющихся условий внешней среды);

Эквифинальность (максимальная эффективность системы управления ЖКХ МО определяется только ее возможностями удовлетворять определенные общественные потребности);

Самоорганизация (в структуре жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС существуют активные элементы, обеспечивающие возможность саморазвития).

Основными особенностями ЖКХ МО как социально-экономической системы являются:

1) автономность. ЖКХ МО представляет собой автономную подсистему МСЭС, замкнутость которой обусловлена следующими причинами:

Расположением предприятий ЖКХ на ограниченной территории для удовлетворения потребностей населения определенного муниципального образования;

Финансированием программ функционирования и развития ЖКХ преимущественно за счет муниципальных ресурсов;

Регулированием и управлением деятельности ЖКХ со стороны органов местного самоуправления (ОМСУ) ;

2) высокая социальная значимость. Жилищно-коммунальная подсистема МСЭС объективно выполняет социальную миссию, участвуя в реализации значительной части функций жизнеобеспечения населения посредством предоставления услуг, связанных с формированием комфортной среды обитания .

Многочисленность и неоднородность задач, стоящих перед ЖКХ МО как подсистемой МСЭС, обусловили необходимость их дифференциации на следующие группы:

1) задачи, направленные на обеспечение сохранности и развития жилищно-коммунальной инфраструктуры (ремонт, обслуживание, строительство и т.д.);

2) задачи, непосредственно связанные с функционированием жилищно-коммунальной инфраструктуры (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение населения, водоотведение и т.д.);

3) задачи, обеспечивающие удовлетворение потребностей населения в области социально-бытового обслуживания (услуги связи, общественного питания, торговли, библиотечного, бытового обслуживания и т.д.).

ЖКХ МО как важный элемент МСЭС обеспечивает реализацию указанных задач через предоставление потребителям жилищно-коммунальных услуг. В соответствии с российским законодательством, жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) представляют собой «услуги по поддержанию и восстановлению надлежащего технического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов жилищно-коммунального назначения, вывозу бытовых отходов и подаче потребителям электрической энергии, питьевой воды, газа, тепловой энергии и горячей воды» .

В настоящее время термин «услуга» наиболее часто характеризует «не создающую материальных благ деятельность по удовлетворению потребностей отдельного человека и общества в целом» , что позволяет рассматривать услуги в качестве конкретного результата экономически полезной деятельности, а следовательно, и предмета торговли.

При всем своем разнообразии, услуги в целом, а также ЖКУ в частности, обладают следующими общими характеристиками, отличающими их от товара:

- неосязаемость , проявляющаяся в нематериальном характере услуг;

- неразрывность производства и потребления , заключающаяся в невозможности создания запасов, а следовательно, разработки стратегии, обеспечивающей баланс между спросом и предложением;

- изменчивость , обусловленная зависимостью качества предоставления услуг от степени конкуренции, квалификации исполнителя услуг и т.д.

Наряду с указанными выше общими признаками услуг, жилищно-коммунальным услугам, в силу отраслевой специфики, присущи также следующие свойства:

Системный и постоянный спрос со стороны населения, а также предприятий и учреждений;

Высокая социальная значимость вследствие отнесения к системе жизнеобеспечения населения;

Низкая степень замещения другими услугами;

Сезонный характер предоставления некоторых ЖКУ.

Таким образом, ЖКУ представляют собой общественное благо , так как их предоставление удовлетворяет следующим основным принципам :

1) принципу неделимости , определяющему взаимозависимость между доступностью услуги отдельному потребителю и доступностью той же услуги другим потребителям. В подобной ситуации отдельные потребители обезличиваются, выступая в качестве представителей той или иной группы. Принцип неделимости также приводит к невозможности выявления конечного покупателя, так как услуга является общедоступной (например, содержание и благоустройство инфраструктуры общего пользования и т.д.);

2) принципу несоперничества , в соответствии с которым потребление услуги одним потребителем не уменьшает ее доступности для других потребителей (например, электро-, тепло-, газо- и водоснабжение населения, водоотведение и т.д.).

В связи с тем что организация эффективной системы удовлетворения потребностей населения в ЖКУ в значительной степени зависит от возможности индивидуализации потребления, предлагается выделять следующие виды ЖКУ.

1. И ндивидуально -потребляемые ЖКУ , объем потребления которых может быть достоверно определен на уровне отдельного потребителя с помощью натуральных измерений либо усредненных нормативов (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, вывоз бытовых отходов и т.д.). В свою очередь, индивидуально-потребляемые ЖКУ можно разделить:

- на условно-обязательные , от которых потребитель не может отказаться в силу технологических, социальных или иных внешних условий (услуги теплоснабжения, вывоза бытовых отходов и т.д.);

- на условно-добровольные , от которых отдельный потребитель имеет возможность отказаться (электроснабжение, горячее водоснабжение и т.д.). Факт использования данного вида услуг может быть зафиксирован установленными приборами учета, однако даже в случае их неиспользования, потребитель обязан нести определенные расходы на поддержание соответствующей инфраструктуры в пригодном для потенциального использования состоянии.

2. Общественно-потребляемые ЖКУ , потребность в которых не может быть напрямую определена для каждого конкретного потребителя (городское освещение, благоустройство и озеленение и т.д.).

По нашему мнению, в ситуации реформирования жилищно-коммунальной отрасли, отдельные услуги общественного потребления (например, внутриквартальное освещение, содержание и ремонт внутриквартальных дорог и т.д.) все в большей степени будут трансформироваться в категорию условно-обязательных индивидуально-потребляемых ЖКУ с установлением соответствующих нормативов потребления.

С учетом изложенного в целом целесообразно выделять индивидуальную, групповую и обезличенную формы потребления ЖКУ (таблица 2).

Таблица 2 - Формы потребления жилищно-коммунальных услуг

Свойства ЖКУ	Форма потребления ЖКУ
	индивидуальная	групповая	обезличенная

Характер потребности		Коллективный	Общественный
Характер связи поставщика с потребителем ЖКУ	Непосредственный	Опосредованный	Обезличенный
Форма возмещения затрат	Индивидуальная		Налоговые платежи
	Водо-, газо-, электро-, теплоснабжение, услуги связи и т.д.

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

1) структура жилищно-коммунальных услуг неоднородна, однако вне зависимости от степени индивидуализации потребления все ЖКУ имеют общественный характер;

2) степень делимости и доступности жилищно-коммунальной услуги имеет решающее значение при формировании цены ЖКУ.

Общественный характер ЖКУ, необходимость обеспечения доступа всем категориям населения муниципального образования к соответствующим услугам приводят к целесообразности использования на практике классификации ЖКУ в зависимости от уровня удовлетворения потребностей населения, в соответствии с которой необходимо выделять следующие уровни ЖКУ (рисунок 1).

Рисунок 1 - Классификация ЖКУ в зависимости от уровня удовлетворения потребностей населения

Жилищно-коммунальные услуги, обеспечивающие безопасность проживания в жилищном фонде (минимальный стандарт), связаны с выполнением только тех работ, которые обеспечивают безаварийную эксплуатацию и гарантируют надежность и безотказность представления жизнеобеспечивающих услуг. Минимальный стандарт определяет уровень обеспеченности всей совокупности социальных потребностей населения в ЖКУ, ниже которого невозможно нормальное жизнеобеспечение и воспроизводство. При отсутствии минимального набора услуг плата за ЖКУ взиматься не может .

Жилищно-коммунальные услуги, обеспечивающие нормальный уровень проживания , включают все услуги, предоставляемые населению с полным соблюдением их объема, качества и необходимой периодичности. По нашему мнению, достижение данного уровня ЖКУ должно являться основным ориентиром государственной политики на федеральном, региональном и муниципальном уровнях в области регулирования отношений в сфере ЖКХ.

Жилищно-коммунальные услуги, обеспечивающие повышенную комфортность проживания , включают не только жизнеобеспечивающие услуги, но и спектр дополнительных услуг, связанных с повышенным комфортом.

Взаимодействие продавцов и покупателей жилищно-коммунальных услуг осуществляется на рынке ЖКУ. В качестве основных субъектов рынка ЖКУ можно выделить:

1. Со стороны спроса на ЖКУ :

а) население как основной потребитель и покупатель ЖКУ. В монографии предлагается дифференциация данного сегмента потребителей в зависимости от уровня доходов:

Потребители, уровень доходов которых полностью лишает их свободного выбора услуг на рынке ЖКУ;

Потребители, уровень доходов которых обеспечивает потенциальную возможность ограниченного выбора услуг на рынке ЖКУ;

Потребители, уровень доходов которых обусловливает потенциальную возможность свободного выбора услуг на рынке ЖКУ;

б) предприятия и организации всех форм собственности, выступающие в основном потребителями коммунальных услуг;

в) государство , стимулирующее спрос населения на ЖКУ путем предоставления социальных гарантий населению.

2. Со стороны предложения на ЖКУ:

Предприятия - производители коммунальных услуг, относящиеся к категории естественных монополий;

Предприятия - производители жилищных услуг, а также предприятия, экономически связанные с естественными монополиями, действующие в условиях конкурентной среды;

Организации, специализирующиеся на профессиональном управлении активами на рынке ЖКУ.

Экономические интересы субъектов рынка являются основным фактором саморегулирования рынка посредством механизма конкуренции. Однако на рынке ЖКУ указанный механизм не может проявляться в полной степени в связи со следующими причинами:

Потребление ЖКУ имеет насущный характер;

Потребности в ЖКУ имеют всеобщий характер;

Потребление ЖКУ имеет неотложный характер;

Потребности в ЖКУ имеют обязательный характер;

Потребности в ЖКУ не взаимозаменяемы.

Вышеуказанные особенности рынка ЖКУ приводят к следующим последствиям развития конкурентных отношений на рынке:

1) нарушение равенства позиций продавца и покупателя на рынке, что обеспечивает возможность для продавцов диктовать покупателям свои условия по ценообразованию;

2) цена ЖКУ перестает испытывать действие закона спроса и предложения, теряя свой объективный характер и отрываясь от факторов, выражающих потребительские вкусы и предпочтения. В связи с этим механизм ценообразования на рынке ЖКУ начинает ориентироваться на издержки производства.

В целом степень развития конкурентных отношений в различных сегментах рынка ЖКУ может значительно отличаться.

Выделяя на рынке ЖКУ рынок жилищных услуг и рынок коммунальных услуг, с позиций развития конкурентных отношений рынок жилищных услуг является более привлекательным, так как на нем потребители получают возможность самостоятельно формировать отношения с производителями услуг. Рынок коммунальных услуг представляет значительно меньшие возможности по развитию конкурентных отношений, так как коммунальная подсистема ЖКХ МО в силу технологических особенностей характеризуется монопольным положением большинства предприятий на локальных рынках, как правило территориально совпадающих с границами муниципальных образований.

Жесткий характер связей производства и потребления услуг в коммунальной подсистеме ЖКХ МО также является одной из причин возникновения в указанном секторе рынка ЖКУ естественных монополий технологического типа, основными характеристиками которых являются:

Существенный эффект масштаба (по мере роста объема коммунальных услуг затраты на их единицу существенно снижаются, причем наибольший эффект достигается, когда один производитель охватывает весь рынок);

Низкая эластичность спроса по цене (спрос на рынке коммунальных услуг в силу их насущности, всеобщности, неотложности и обязательности слабо зависит от цены на товары и услуги, устанавливаемой предприятиями коммунальной подсистемы ЖКХ);

Низкий эффект замещения (коммунальные услуги уникальны для потребителя, и их нельзя заменить в потреблении другими товарами или услугами).

Так как большинство предприятий коммунальной подсистемы ЖКХ МО удовлетворяют указанным характеристикам, на практике возникает необходимость государственного регулирования и контроля за ценами на ЖКУ. В целом основными специфическими особенностями рынка жилищно-коммунальных услуг с позиций государственного регулирования являются:

- высокая социальная значимость . В связи с тем что рынок ЖКУ охватывает куплю-продажу жизненных благ, имеющих важное социальное значение, этот сегмент рынка особенно нуждается в применении селективных мер государственного регулирования;

- наличие естественных монополий , обусловливающее необходимость использования специфических инструментов государственного регулирования, особенно в сфере ценообразования (тарифной политики);

- высокая степень привязанности к определенной территории , что приводит к целесообразности регулирования рынка ЖКУ органами местного самоуправления.

В настоящее время государственное регулирование рынка ЖКУ в Российской Федерации осуществляется путем прямого регулирования тарифов коммунальных предприятий со стороны федеральной службы по тарифам, региональных органов власти, а также органов местного самоуправления.

Следует отметить, что в коммунальной подсистеме ЖКХ МО существуют определенные возможности для формирования конкурентной среды на отдельных технологических сегментах производства и предоставления соответствующих ЖКУ (закупка материалов и топлива, ремонт оборудования и объектов инфраструктуры и т.д.) на основе конкурсного привлечения организаций-исполнителей.

Таким образом, управление жилищно-коммунальной подсистемой МСЭС должно осуществляться с учетом следующих характерных особенностей рынка ЖКУ:

Практически все ЖКУ направлены на удовлетворение первостепенных потребностей населения, что обусловливает высокую социальную значимость жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС;

Потребление ЖКУ является для населения постоянным процессом, носящим каждодневный и непрерывный характер;

На рынке ЖКУ существует территориальный монополизм (как правило, в пределах границ муниципального образования), так как доставка ЖКУ извне, с других территорий практически невозможна;

Производство и потребление ЖКУ либо полностью совпадают во времени, либо имеют незначительный временной лаг (водоснабжение и водоотведение, пассажирский транспорт и дорожное хозяйство и т.д.);

Невыполнение предприятиями ЖКХ МО производственной программы в определенный период времени не может быть компенсировано без ущерба для потребителей ни последующем перевыполнением производственной программы, ни оказанием аналогичных услуг в сверхплановом количестве в других населенных пунктах;

Между составными элементами жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС существует тесная взаимосвязь и взаимозависимость;

На отдельных крупных сегментах рынка ЖКУ (водоснабжение и водоотведение, тепло-, энергоснабжение и т.д.) существуют естественные локальные монополии;

Предприятия ЖКХ МО имеют особый характер хозяйственной деятельности, связанный с однородностью продукции, трудностью формирования запасов, отсутствием незавершенной продукции, сезонностью производства и другими факторами.

1.2 Теоретические аспекты управления жилищно-коммунальной подсистемой муниципальной с о циально-экономической системы

Выявление и теоретическое обоснование особенностей управления жилищно-коммунальной подсистемой на уровне муниципальных образований является важной методологической проблемой современной науки. В настоящее время изучение методов и принципов управления жилищно-коммунальной подсистемой МСЭС приобретает высокую актуальность в связи с реформированием отрасли ЖКХ, а также ее высокой социальной значимостью.

По нашему мнению, управление жилищно-коммунальной подсистемой МСЭС представляет собой достаточно сложный процесс, который целесообразно описывать через совокупность существующей терминологии в области менеджмента.

Так, управление жилищно-коммунальной подсистемой МСЭС необходимо рассматривать как процесс выработки и реализации целенаправленных управляющих воздействий на соответствующий объект управления , включающий такие взаимоувязанные этапы, как моделирование состояния объекта управления на основе анализа существующей информации; разработка и принятие управленческих решений; организация выполнения принятых решений и т.д. .

С другой стороны, не меньшую важность имеет изучение управления жилищно-коммунальной подсистемой МСЭС посредством описания реализуемых управленческих функций для достижения поставленных целей .

В связи с тем что «управление является неотделяемым, внутренне присущим свойством организационных систем» , в монографии предпринята попытка применения системного подхода к изучению отдельных аспектов управления жилищно-коммунальной подсистемой МСЭС. По нашему мнению, использование системного подхода позволяет не только сконструировать механизм взаимодействия управляющей и управляемой подсистем ЖКХ МО, но и в конечном итоге обеспечивает возможность разработки и реализации эффективной программы реформирования жилищно-коммунальной подсистемы отдельного муниципального образования.

С учетом сущности, цели, функций и особенностей жилищно-коммунального хозяйства как подсистемы МСЭС, управление ЖКХ МО целесообразно рассматривать как систему управления, позволяющую разрабатывать и принимать эффективные управленческие решения, направленные на достижение стратегических целей муниципальной социально-экономической системы в области жизнеобеспечения населения посредством предоставления услуг, связанных с формированием комфортной среды обитания .

С точки зрения системности осуществления, управление жилищно-коммунальной подсистемой МСЭС предусматривает наличие структурных признаков типа системы, среди которых необходимо в первую очередь выделить управляющую (субъект) и управляемую (объект) части, а также управленческие отношения (взаимодействие между объектом и субъектом управления, а также другими компонентами среды для достижения синергетических свойств единства) . Управленческие взаимоотношения направлены на достижение конкретной цели (для жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС - формирование комфортной среды обитания населения МО) и реализуются через выполнение ряда управленческих функций, которые носят циклический характер. При этом процесс управления ЖКХ МО можно свести к целенаправленным изменениям значений управляемых переменных для достижения заданных значений показателей (индикаторов), определяющих состояние жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС.

Предметная область управления ЖКХ МО представляет собой конгломерат отношений и связей систем управления разных уровней, взаимодействие которых не может быть обеспечено функционально из единого центра. Создание единого поля управления жилищно-коммунальной подсистемой МСЭС, включающей множество взаимодействующих субъектов, затрудняется тем, что в оборот отношений оказываются вовлеченными органы государственной власти, органы местного самоуправления, население, общественные и политические организации и т.д.

В целом важнейшими свойствами управления жилищно-коммунальной подсистемой МСЭС являются деятельностная природа управления (активность, целенаправленность, осознанность, безличность, предметность, результативность), процессный характер, а также непрерывность, цикличность, вариативность, ситуативность и системность управления.

Предметом изучения управления ЖКХ МО является процесс трансформации жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС с учетом воздействия изменяющихся факторов внешней среды для обеспечения сохранения целостности и основных свойств подсистемы, а также достижения ее целевых ориентиров.

В связи с изложенным объектом управления ЖКХ МО является состояние жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС, а субъектом управления выступают как органы местного самоуправления, так и управляющие органы надсистем (региональные и федеральные).

Особенности жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС как объекта управления определяются ее спецификой и структурой, объединяющей в себе сложную и разнообразную совокупность элементов, тесно взаимосвязанных едиными хозяйственными и социальными проблемами, целями и задачами. Важнейшей особенностью ЖКХ МО является его направленность на удовлетворение насущных потребностей населения, что приводит к доминированию в процессе управления социальных факторов и, кроме того, обусловливает специфичность критериев оценки эффективности функционирования жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС в целом, а также отдельных ее структурных элементов. Еще одной особенностью ЖКХ МО является стохастический характер протекающих в нем процессов, связанный с воздействием на функционирование жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС значительного количества случайных факторов экономического, техногенного, а также природно-климатического характера.

Субъекты управления, в первую очередь ОМСУ, на которых в соответствии с действующим законодательством возложена ответственность за обеспечение населения муниципального образования жилищно-коммунальными услугами, обеспечивают координацию и регулирование деятельности предприятий и организаций ЖКХ как структурных элементов жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС, используя административные и экономические механизмы с учетом:

Роли и места соответствующего элемента жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС;

Взаимоотношений элементов внутри жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС.

Следует учитывать, что взаимоотношения в структуре управления ЖКХ МО строятся на связях двух типов: подчинения и взаимодействия. Связи подчинения возникают между вышестоящими и нижестоящими органами управления жилищно-коммунальной подсистемой, связи взаимодействия замыкаются внутри одного уровня данной системы управления.

Анализ публикаций позволил выявить существование в мировой практике следующих моделей управления ЖКХ :

1) социально-ориентированной модели , основной целью которой является определяющая роль государства в удовлетворении потребностей населения в ЖКУ;

2) либеральной модели, направленной на удовлетворение потребностей населения в ЖКУ с привлечением частных структур при минимальном участии государства, задачи которого ограничиваются лишь разработкой нормативных основ регулирования рынка и созданием необходимых условий для конкуренции.

По нашему мнению, в российской практике наиболее целесообразно использование модели государстве н но-частного партнерства , занимающей промежуточное положение между указанными выше моделями и обеспечивающей тесное взаимодействие государственных, региональных и местных органов власти с предприятиями-инвесторами частного сектора в области финансирования строительства и эксплуатации объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры.

В связи с тем что основная цель жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС заключается в формировании комфортной среды обитания населения муниципального образования, наиболее значимой целью субъектов управления ЖКХ МО является достижение установленных значений показателей (индикаторов) жилищной обеспеченности населения, жилищно-коммунального обслуживания, состояния жилищно-коммунальной инфраструктуры, надежности и устойчивости ее функционирования и т.д.

Таким образом, основными задачами управления ЖКХ МО являются:

Реализация программ повышения уровня обеспеченности населения жильем на основе нормативной потребности и стандарта качества;

Обеспечение рационального размещения объектов нового жилищного строительства и организация работ, связанных с обновлением сложившейся застройки жилищного фонда;

Обеспечение сохранности жилищного фонда, бесперебойной работы инженерных коммуникаций на основе организации их технического обслуживания, ремонта, модернизации и реконструкции в соответствии с установленными правилами, нормативами и техническими условиями.

Для решения указанных задач в процессе управления жилищно-коммунальной подсистемой МСЭС деятельность ОМСУ должна быть направлена:

На разработку и реализацию программ развития ЖКХ МО с учетом особенностей муниципального образования;

На оптимальное распределение собственных и привлеченных финансовых ресурсов на капитальный ремонт жилищного фонда и развитие инженерной инфраструктуры, формирование фондов поддержки развития ЖКХ МО;

На установление минимальных социальных норм потребления ЖКУ, разработку нормативных актов, регулирующих порядок предоставления ЖКУ, льгот, субсидий и т.д.;

На обеспечение необходимых условий для стабильного функционирования предприятий и организаций ЖКХ МО, а также систем жизнеобеспечения населения.

Эффективная реализация задач управления жилищно-коммунальной подсистемой МСЭС невозможна без применения проектного подхода, заключающегося в инициирующем воздействии на структуру ЖКХ МО в рамках проектного пространства на основе формирования структуры индикаторов состояния жилищно-коммунальной подсистемы, ее мониторинга и анализа. В основу повышения эффективности системы управления ЖКХ МО должны быть положены следующие основные принципы:

- целеполагания (предусматривает целенаправленное изменение состояния жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС для достижения глобальной цели - обеспечения комфортности проживания населения МО);

- многоуровневости (заключается в описании ЖКХ МО как подсистемы МСЭС, установлении связей между элементами подсистемы и внешней средой, а также изучении элементов подсистемы на необходимом уровне детализации);

- функциональности (диктует необходимость разработки рациональной организационной структуры управления ЖКХ МО, обеспечивающей эффективную реализацию всех целей, функций и задач, стоящих перед жилищно-коммунальной подсистемой МСЭС с учетом изменяющихся факторов внешней среды);

- необходимости учета социальной значимости (требует корректировки методов управления, показателей оценки эффективности управления и т.д. вследствие высокой социальной значимости жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС).

Одним из перспективных подходов к управлению ЖКХ МО в настоящее время является также кластерный подход . Основываясь на определении М. Портера и корректируя его, можно утверждать, что элементы жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС могут быть изучены как группы географически соседствующих (в границах МО) взаимосвязанных предприятий и организаций, а также связанных с ними общественных, политических и прочих организаций, действующих в сфере ЖКХ МО и характеризующихся общностью деятельности и взаимодополняемостью.

Таким образом, кластерами в ЖКХ МО являются группы расположенных на одной территории предприятий и организаций, представляющих различные подотрасли ЖКХ, характеризующиеся общностью и взаимосвязанностью своей деятельности и ее нацеленностью на удовлетворение потребностей населения в ЖКУ . Жилищно-коммунальные кластеры могут иметь различные конфигурации и формы (в зависимости от охвата территориальных систем жизнеобеспечения, специфики и сложности производственно-технических систем и т.д.), однако «в структуре каждого кластера можно выделить "ключевое звено"» .

В связи с системной гомогенностью кластеров, кластерный подход открывает новые возможности повышения эффективности управления ЖКХ МО. В частности, наличие в кластере технически передовых высококонкурентных предприятий с эффективным менеджментом неизбежно оказывает позитивное влияние на состояние всех прочих предприятий и организаций, входящих в состав кластера. Существенную роль в этом процессе играет характерная для жилищно-коммунальных кластеров относительная внутренняя информационная открытость, обусловленная общностью территориального расположения разнопрофильных хозяйствующих субъектов, развитием формальных и неформальных контактов их менеджеров .

В целом процесс управления жилищно-коммунальной подсистемой МСЭС представляет собой сложный процесс, направленный на обеспечение функционирования и развития объекта управления в рамках использования системно-кластерного подхода с учетом влияния внешних и внутренних факторов.

Изучение публикаций позволило выявить следующие основные факторы внешней и внутренней среды, оказывающие благоприятное/неблагоприятное воздействие на состояние жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС как объекта управления ЖКХ муниципального образования.

При изучении воздействия внешних факторов на состояние жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС целесообразно осуществлять их структуризацию следующим образом.

1. Государственные факторы:

а) политические факторы влияют на намерения органов государственной, региональной и муниципальной власти в отношении развития территорий, на методы и формы проведения государственной политики (политическая стабильность, воздействие политических партий, общественных организаций и др.);

б) нормативно-правовые факторы характеризуют особенности нормативного регулирования сферы ЖКХ, влияют на формы и методы деятельности ОМСУ и хозяйствующих субъектов (состояние нормативной правовой базы, динамизм правовой системы, особенности федерального, регионального и муниципального законодательства в области экономической, финансовой, тарифной политики и др.).

2. Внешние экономические факторы:

а) факторы макроокружения влияют на процессы формирования и распределения ресурсов на государственном, региональном и муниципальном уровнях, определяя общую рыночную конъюнктуру для жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС (общий уровень экономического развития, стоимость капитала, темп инфляции, уровень безработицы, бюджетная, налоговая, промышленная, инвестиционная, инновационная политика и др.);

б) факторы непосредственного окружения связаны с потребителями ЖКУ (уровень финансово-экономического состояния, уровень ожиданий и удовлетворенности потребностей и др.), а также с поставщиками ресурсов.

3. Внешние технологические факторы характеризуют изменение состояния жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС вследствие появления инновационных технологий в области строительства, инфраструктуры, управления и т.д.

4. Прочие внешние факторы обусловлены вероятностью возникновения негативных, форс-мажорных ситуаций (чрезвычайные ситуации природно-климатического, техногенного характера и т.п.).

Внутренние факторы , воздействующие на состояние жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС, необходимо классифицировать на следующие группы:

1) внутренние финансово-экономические факторы характеризуют текущее состояние и экономический потенциал жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС в целом, а также отдельных хозяйствующих субъектов, входящих в состав жилищно-коммунального кластера (состояние финансовой и экономической структурно-функциональных составляющих подсистемы: уровень рентабельности, деловой активности, ликвидности, платежеспособности и т.д.);

2) внутренние технологические факторы отражают технико-технологическое состояние жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС (производственные параметры, степень износа основных средств и т.д.);

3) внутренние организационно-управленческие факторы связаны с состоянием системы управления ЖКХ МО (качество управления, профессионализм руководителей, специалистов и служащих, наличие и эффективность информационной базы и т.д.);

4) прочие внутренние факторы отражают социально-психологические и иные аспекты состояния жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС.

По нашему мнению, с учетом изучения влияния указанных факторов, оказывающих воздействие на состояние жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС, при разработке эффективной системы управления ЖКХ МО особое внимание необходимо уделять детальному анализу процессов, протекающих в надсистемах МСЭС и связанных с реформами жилищно-коммунального хозяйства, осуществляемыми на уровне Российской Федерации.

В настоящее время сложившейся в большинстве муниципальных образований РФ системе управления ЖКХ присущ ряд негативных признаков , основными из которых являются:

Хроническое недофинансирование мероприятий по модернизации и развитию объектов ЖКХ МО, проявляющееся в значительном физическом и моральном износе основных средств;

Недостаточное развитие нормативно-методической базы, включающей модели, методы и инструменты для эффективной реализации процесса управления жилищно-коммунальной подсистемой МСЭС;

Применение преимущественно административных методов управления, что является препятствием для привлечения частных инвестиций в сектор ЖКХ МО, для развития конкуренции на рынке ЖКУ;

Дисбаланс интересов населения МО, ОМСУ и операторов рынка ЖКУ; недостаточное содействие развитию системы самоуправления собственников жилищного фонда .

По нашему мнению, оптимальная структура управления ЖКХ МО будет создана только в случае разделения ответственности:

Органов местного самоуправления за достижение цели жилищно-коммунальной подсистемы МСЭС - обеспечение комфортности проживания населения муниципального образования;

Собственников жилищного фонда за содержание принадлежащего ему имущества;

Производителей и поставщиков ЖКУ за количество и качество оказываемых ЖКУ.

1.3 Основные принципы и направления реформирования системы управления жилищно-коммунальным хозяйством в Российской Федерации

В настоящее время ситуация, сложившаяся в жилищно-коммунальном хозяйстве большинства российских муниципальных образований, является источником ряда угроз жизни, здоровью и имуществу населения, а также окружающей среде . Поэтому реформирование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством должно заключаться в решении следующих основных задач.

1 . П реодоление критического износа основных фондов. По данным Министерства регионального развития РФ в среднем по России в 2007 году физический износ котельных составил 55%, водопроводных сетей - 65%, канализационных и тепловых сетей - 63%, электрических сетей - 58%; по отдельным муниципальным образованиям величина износа коммунальной инфраструктуры достигла практически критического уровня 70-80%.

Значительный износ основных фондов приводит к повышению потерь ресурсов при эксплуатации объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры, а также к высокой аварийности объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры.

В целом на восстановление основных средств, используемых в жилищно-коммунальном хозяйстве РФ до нормативных значений в настоящее время требуется финансирование в объеме не менее 2 трлн. 140 млрд. рублей .

2. У лучшение финансового состояния предприятий и организаций, осуществляющих деятельность в о т расли . В настоящее время финансовые результаты деятельности предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства остаются неудовлетворительными. Так, на начало 2007 года дебиторская задолженность предприятий ЖКХ РФ составила 333 млрд. рублей, а кредиторская задолженность увеличилась до 324 млрд. рублей . По итогам 2006 года сальдированный убыток предприятий, занятых в сфере управления и эксплуатации жилищного фонда составил 4582 млн. рублей. .

3 . П овышение качества предоставляемых населению ЖКУ . Недостаточное развитие конкуренции в сфере производства и предоставления ЖКУ приводит к тому, что потребители не имеют возможности влиять на качество предоставляемых ЖКУ.

...

Подобные документы

Устав муниципального предприятия жилищно-коммунального хозяйства Большебукорского сельского поселения. Доход организации от деятельности водоотведения, теплоснабжения и водоснабжения. Пути совершенствования организационной структуры управления ЖКХ.

курсовая работа , добавлен 27.05.2016

Особенности развития системы ЖКХ в муниципальном образовании (на примере Комитета жилищно-коммунального хозяйства Администрации муниципального образования "Город Дудинка"). Характеристики системы ЖКХ на этапе реформирования. Проблемы отрасли ЖКХ России.

дипломная работа , добавлен 21.07.2011

Теоретические вопросы управления жилищно-коммунальной сферой на территории Российской Федарации. Сущность формирования системы управления кондоминиумами. Муниципальное управление жилищно-коммунальным хозяйством. Мероприятия по решению проблемы неплатежей.

курсовая работа , добавлен 21.02.2014

Экономико-организационные основы реформирования жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Новые подходы к ценообразованию в рамках жилищной реформы. Проблема капитального ремонта многоквартирных домов. Анализ процесса реформирования хозяйства.

дипломная работа , добавлен 25.06.2013

Управление муниципальной сферой жилищно-коммунального хозяйства. Особенности зарубежного опыта. Анализ внутренней среды ООО "Куйбышевская инженерная компания" как объекта управления. Мероприятия по совершенствованию отдела по работе с населением.

дипломная работа , добавлен 02.06.2011

Основные этапы и направления реформирования жилищно-коммунального хозяйства России в постсоветский период. Правовые основы функционирования, а также государственное и муниципальное регулирование жилищно-коммунальной сферы на примере Астраханской области.

аттестационная работа , добавлен 14.01.2011

Основные понятия и принципы реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации. Состояние жилищно-коммунального хозяйства. Анализ нормативных правовых актов, регулирующих реформирование жилищно-коммунального хозяйства в городе Москве.

дипломная работа , добавлен 27.03.2012

Состояние и проблемы жилищно-коммунального хозяйства в современный период. Создание экономических механизмов в хозяйствующем субъекте. Рыночное устройство функционирования коммунального хозяйства: конкурентная среда и реформирование тарифной системы.

курсовая работа , добавлен 28.11.2010

Классификация, нормирование и порядок обеспечения коммунальными услугами в процессе управления коммунальным хозяйством. Содержание, эксплуатация и ремонт зданий и сооружений. Структура органов управления коммунальным хозяйством по Кировской области.

дипломная работа , добавлен 13.04.2012

Анализ состояния и развития жилищно-коммунального хозяйства Екатеринбурга - внешнее окружение сферы учета ресурсов. Характеристика основных путей реформирования жилищно-коммунального хозяйства и изучение этапов жилищно-коммунальной реформы Екатеринбурга.

Наряду с другими формами управления ЖКХ на муниципальном уровне можно выделить товарищество собственников жилья. ТСЖ создается с целью совместного и наиболее эффективного управления собственниками жилья многоквартирным домом.

ТСЖ - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений (квартир и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

ЖК РФ определяет цели создания ТСЖ:

- совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме;
- обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме;
- владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Понятие «управление многоквартирным домом» жилищным законодательством трактуется в более широком смысле, нежели только управление общим имуществом в таком доме. Это связано с тем, что жилое помещение в многоквартирном доме, помимо проживания, предназначено также для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

В обобщенной форме под управлением жилья следует понимать совершение субъектом управления юридических действий по отношению к объекту управления. С точки зрения прав собственности объектом управления является общее имущество, так как помещением собственник управляет самостоятельно. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности всех собственников помещений.

Собственникам помещений принадлежат: право владения (основанная на законе или договоре возможность фактически обладать жилым помещением); право пользования (возможность эксплуатации и использования жилого помещения путем извлечения из него полезных свойств); право распоряжения (возможность определять юридическую судьбу жилого помещения).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Жилыми и нежилыми помещениями собственники управляют самостоятельно, а для управления общим имуществом в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления.

В соответствии сост. 161 ЖКРФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

- благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
- надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
- решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

По существу это и является основными целями управления, на основе которых следует формировать критерии оценки деятельности управляющей организации.

Реализация жилищного законодательства в вопросах управления многоквартирными домами предполагает:

1) создание рыночных отношений при предоставлении ЖКУ;
2) вывод управления многоквартирными домами из-под административного воздействия;
3) демонополизацию в сфере управления и создание конкуренции;
4) привлечение в сферу управления профессиональных управляющих;
5) достижение разумного общественно-политического соотношения интересов населения и органов государственной и муниципальной власти;
6) первостепенное удовлетворение интересов населения в вопросах финансирования содержания собственного жилья: сочетаются интересы собственников и их финансовые возможности;
7) увеличение спроса на ресурсосберегающие технологии;
8) повышение уровня обслуживания населения: достигается сбалансированностью финансовых отношений между потребителями и обслуживающими организациями, а также совершенствованием контроля исполнения обязательств по заключенным договорам; оплата предполагается только по факту выполненных работ.

Управление многоквартирным домом - это, прежде всего, деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленная на извлечение полезных свойств из имущества, находящегося в их собственности. Так, собственник жилого помещения, приобретая права собственности на жилое помещение в виде квартиры, имел намерение в последующем использовать это помещение для собственного постоянного проживания, а также для проживания членов его семьи.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является основанной на членстве некоммерческой организацией, добровольным объединением собственников помещений в многоквартирном доме, для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (общим имуществом), обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Жизненный цикл ТСЖ:

1) Создание ТСЖ

Подготовка пакета документов для организации и проведения общего собрания собственников

Проведение общего собрания собственников

Получение в органах власти документов, необходимых для расчета доли собственников помещений:

1. Регистрация в МЮ ФРС
2. Постановка на учет в фондах (ПФР, МГФОМС)
3. Присвоение кодов Госкомстата
4. Изготовление печати
5. Открытие расчетного счета в банке
6. Уведомление ИМНС об открытии расчетного счета
2) Создание ассоциации ТСЖ
3) Ликвидация ТСЖ

Для создания ТСЖ необходимо предоставить следующие документы:

а) наименование Товарищества;
б) копии паспортов всех членов Товарищества
в) копии свидетельства о праве собственности всех членов Товарищества
г) Технический паспорт дома
д) документы на юридический адрес (если есть)
е) название банка, в котором будет открыт счет

ТСЖ имеет специальную правоспособность. Оно вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его уставе и соответствуют целям, ради которых оно было создано. Содержание и объем правоспособности ТСЖ определяется законом и уставом этой организации. Создавая товарищество собственников жилья, собственники помещений самостоятельно определяют перечень полномочий такого товарищества.

Правоспособность товарищества собственников жилья - способность иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности - возникает с момента его создания.

Наличие целей деятельности, предусматриваемых в уставе товарищества, является обязательным условием его законного существования. Сделка, совершенная товариществом не в соответствии с целями его деятельности может быть признана судом недействительной (внеуставная сделка).

ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.01 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

В соответствии Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2004 г. №506 «Об утверждении Положения о Федеральной налоговой службе» теперь Федеральная налоговая служба является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств.

С момента создания ТСЖ оно может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Как юридическое лицо оно должно иметь органы управления, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и другие признаки юридического лица. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества, в том числе по оплате членами ТСЖ обязательных платежей: плате за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также плате за коммунальные услуги.

Жилищный кодекс устанавливает права товарищества в пределах, в которых оно может осуществлять свою уставную деятельность. Товарищество собственников жилья вправе:

- заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества
- определять смету доходов и расходов ТСЖ на год
- устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также размер членских взносов;
- подготавливать предложения собственникам по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также проводить расчет расходов на его проведение;
- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги в рамках уставной деятельности;
- пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством РФ;
- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги;
- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества. Собственники помещений, создавая товарищество собственников жилья, наделяют последнего правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Те собственники помещений, которые отказались от вступления в товарищество, заключают с ним договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Жилищный кодекс не содержит классифицирующих признаков такого договора. Но однозначно данный договор не является договором на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Договор с собственниками помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами товарищества, заключается на предмет передачи ими полномочий товариществу для реализации последним прав, установления размеров обязательных платежей, срока и порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, условий перерасчета платежей и пр.;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. Понятие «обеспечить» также не классифицировано, поэтому данное понятие подлежит раскрытию в уставе товарищества.
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в «соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.
- на проведение реконструкции многоквартирного дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- на установление пределов использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется путем принятия членами товарищества решений на общем собрании членов ТСЖ.

ТСЖ владеет, пользуется и в установленных законодательством пределах распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме при наличии полномочий собственников помещений. Товарищество наделяется такими полномочиями в момент его создания, а в существующих товариществах - путем внесения изменений и дополнений в устав товарищества. Полномочия на совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах, распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме от не членов товарищества ТОК приобретает путем заключения с ними договора о содержании и ремонте общего имущества.

Под обеспечением эксплуатации общего имущества следует понимать действия товарищества, направленные на выбор управляющей, обслуживающей и подрядных организаций, заключение с ними договоров, осуществление в интересах членов ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме контроля за исполнением этими организациями своих обязанностей, ведение бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом, планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установление фактов невыполнения работ и неоказания услуг, а также выполнение иных функций, предусмотренных уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Основная цель деятельности ТСЖ не связана с получением прибыли. Оно, прежде всего, является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданным для совместного управления общим имуществом в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации.

Товарищество может оказывать услуги и выполнять работы для собственников помещений для улучшения условий их проживания (консультационные услуги, услуги Интернет, связи, услуги представительства, косметический ремонт помещений, получение и отправка корреспонденции и другие виды деятельности, не запрещенные законодательством Российской Федерации, направленные на достижение предусмотренных уставом целей).

Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества. Решение о создании ТСЖ и утверждение его устава принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) либо путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Решение общего собрания собственников помещений о создании товарищества собственников жилья и о принятии устава правомочно, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Следовательно, число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Ликвидация ТСЖ осуществляется в общем порядке, установленном ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению суда только по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ, то есть:

- в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер (т.е. когда их исправление применительно к обстоятельствам конкретного случая невозможно);
- осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии);
- осуществления деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов.

Решение о ликвидации ТСЖ может принять общее собрание членов товарищества. Общее собрание назначает ликвидационную комиссию, к которой переходят полномочия правления ТСЖ. То есть, с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят функции и права правления ТСЖ. Задачей ликвидационной комиссии является завершение деятельности ТСЖ. Поэтому правление прекращает свою деятельность и обязано полностью подчиниться решениям ликвидационной комиссии.

Объектом управления товарищества собственников жилья может быть не только многоквартирный дом, но и несколько домов, которые объединены единым земельным участком, граничащими земельными участками или иным общим имуществом (инженерные коммуникации).

Причем это общее имущество должно быть предназначено для обслуживания только этих нескольких домов.

Решение вопросов правопреемства в отношении конкретных прав и обязанностей юридического лица при его реорганизации связано с передаточным актом или разделительным балансом, которые утверждаются участниками ТСЖ или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц.

При слиянии, присоединении и преобразовании вся совокупность прав и обязанностей реорганизованных юридических лиц переходит к одному правопреемнику - вновь созданному юридическому лицу в соответствии с передаточным актом.

Созданное в многоквартирном доме товарищество собственников жилья может принять такой дом в управление, если общее собрание собственников помещений приняло соответствующее решение о выборе способа управления - управление товариществом собственников жилья.

Сам факт создания товарищества не является основанием для передачи дома этому товариществу в управление.

Товарищество собственников жилья приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, действующие в соответствии с ЖК РФ, ГК РФ, иными правовыми актами и уставом.

Органами управления ТСЖ являются:

1) общее собрание членов товарищества собственников жилья;
2) правление товарищества.

Органы управления товарищества собственников жилья являются коллегиальными образованиями и различаются набором полномочий.

В состав органов управления ТСЖ могут входить только члены такого товарищества. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать любые вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ.

Значимость вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов товарищества, определяется количеством голосов, необходимых для их принятия.

Условно вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания, можно выделить по значимости в два блока:

1) вопросы, решения по которым принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества:
- - принятие решении о реорганизации и ликвидации товарищества;
- - принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
- - определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
- - принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
2) вопросы, решения по которым принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей:
- - избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
- - установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
- - образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
- - внесение изменений в устав товарищества;
- - утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
- - рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
- - принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
- - определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
- - другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом или иными федеральными законами.

Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление товарищества избирается из числа его членов общим собранием. Решение о составе правления товарищества принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей при наличии кворума такого собрания.

Желательно выбирать нечетное количество членов правления товарищества.

Правление товарищества собственников жилья осуществляет руководство текущей деятельностью товарищества собственников жилья.

Правление товарищества обязано:

- соблюдать товариществом законодательство и требования устава товарищества;
- выбирать председателя правления товарищества;
- осуществлять контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Это обеспечивается путем сверки денежных обязательств члена товарищества, установленных в карточке (лицевом счете) члена товарищества, с квитанциями, оплаченными им;
- составлять смету доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности с предоставлением их общему собранию членов товарищества для утверждения;
- управлять многоквартирным домом или заключать договоры на управление им;
- нанимать работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнять их. При найме рабочих и служащих, а также их увольнении правление товарищества обязано соблюдать нормы Трудового кодекса РФ;
- заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- вести списки членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность;
- созывать и проводить общее собрание членов товарищества;
- распоряжаться средствами товарищества;
- выполнять иные, вытекающие из устава товарищества собственников жилья, обязанности.

Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Срок полномочий правления ТСЖ устанавливается уставом товарищества, но не более чем на два года.

В устав ТСЖ необходимо внести положение о порядке принятия решений на заседании правления товарищества. На заседании членов правления решение должно приниматься, если за него проголосовало большинство членов правления.

Решение правления ТСЖ оформляется протоколом, который хранится в правлении товарищества собственников жилья бессрочно. Протоколы подписываются председателем и секретарем правления товарищества. Протоколы заседаний правления ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются.

Председатель правления ТСЖ избирается правлением товарищества из своего состава на срок, определенный его уставом, но не более чем на два года, так как председатель правления товарищества - член правления такого товарищества, а срок полномочий правления не может превышать двух лет. Председателем правления товарищества не может быть не член товарищества либо лицо, действующее по доверенности от члена товарищества. Выборы председателя правления могут быть осуществлены и на общем собрании членов товарищества, но в этом случае только общее собрание членов товарищества может досрочно прекратить его полномочия. Председатель правления ТСЖ свои полномочия может осуществлять на общественных началах либо на профессиональной основе. В последнем случае правление ТСЖ заключает с ним трудовой договор. Председатель правления товарищества собственников жилья имеет следующие полномочия:

- обеспечивает выполнение решений правления;
- дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;
- действует без доверенности от имени товарищества;
- подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;
- разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников.

По решению общего собрания членов товарищества вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор. Ревизионная комиссия, избранная в количестве более двух человек, обязана выбрать из своего состава председателя. Выборы председателя ревизионной комиссии оформляются протоколом, который хранится в делопроизводстве товарищества собственников жилья.

К каждому общему собранию членов ТСЖ ревизионная комиссия (ревизор) представляет заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья не реже одного раза в год, а также вправе проводить внеплановые проверки, если иное не определено в уставе.

Источники, из которых формируются средства товарищества собственников жилья, состоит из:

- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества.
- доходов от хозяйственной деятельности товарищества
- субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий, если эти средства предусмотрены законодательством;
- прочих поступлений.

ТСЖ вправе заниматься предпринимательской деятельностью лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано.

Членом ТСЖ может быть любой собственник помещения (жилого и нежилого) в многоквартирном доме.

Вступление в члены ТСЖ возможно при учреждении такого товарищества или путем подачи заявления.

Собственник помещения в многоквартирном доме становится членом товарищества с момента подачи заявления в правление товарищества.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Прекращение права собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме возможно в следующих случаях:

- по решению суда;
- при отчуждении помещения;
- в случае гибели или уничтожения помещения;
- при отказе от собственности.

В связи с тем, что помещения в многоквартирном доме могут принадлежать нескольким собственникам в долевой собственности, то каждый участник долевой собственности имеет право вступления в члены ТСЖ.

Член товарищества имеет право:

- самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему помещением;
- участвовать в общем собрании членов товарищества и голосовать лично или через своего представителя, уполномоченного доверенностью;
- избирать и быть избранным в органы управления товарищества и его орган контроля;
- получать информацию о деятельности органов управления товарищества как самостоятельно, так и через его органы контроля;
- добровольно выйти из состава членов товарищества;
- обжаловать в суд решение общего собрания членов товарищества или решение правления товарищества, которые не соответствуют законодательству РФ и нарушают его права и охраняемые законом интересы;
- вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов;
- осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащем ему помещении с соблюдением требований законодательства РФ, санитарных, противопожарных и иных правил и норм;
- поручать товариществу заключать в его интересах и за его счет возмездные договора с третьими лицами, а также по его поручению производить оплату по заключенным договорам;
- осуществлять иные права, не запрещенные законодательством РФ.

Член товарищества обязан:

- бережно относиться к общему имуществу многоквартирного дома, объектам благоустройства придомовой территории и зеленым насаждениям;
- поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, правила содержания общего имущества;
- использовать принадлежащее ему помещение в соответствии с его целевым назначением;
- выполнять требования устава, решений общего собрания членов товарищества, правления товарищества;
- не нарушать права других собственников;
- нести бремя содержания принадлежащего помещения, общего имущества;
- своевременно оплачивать членские взносы, налоги и обязательные платежи: плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- своевременно извещать товарищество или уполномоченную им управляющую организацию (управляющего) о своем временном отсутствии по месту жительства, а также о количестве граждан, фактически проживающих в его помещении или работающих в нем;
- за свой счет осуществлять содержание и ремонт принадлежащего ему помещения и находящегося внутри него оборудования, не относящегося к общему имуществу;
- допускать в помещение должностных лиц товарищества, управляющей организации (управляющего), предприятий и организаций, имеющих право проведения работ с установками электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации для проведения профилактических работ, устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля;
- участвовать в мероприятиях, проводимых товариществом;
- участвовать в общих собраниях членов товарищества;
- принимать необходимые меры по предотвращению причинения ущерба общему имуществу;
- соблюдать иные установленные общим собранием членов товарищества требования.

В городе Москве проводится политика создания условий для организации и эффективной деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ), как способа управления многоквартирным домом, наиболее полно реализующего права и обязанности собственников помещений по управлению таким домом.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

В районе Люблино работа по созданию ТСЖ ведётся с 2007 года. Работа проводилась в соответствии со следующими нормативными документами:

- Постановлением Правительства Москвы от 22 мая 2007 г. №398-ПП «О программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год»,
- Распоряжением префекта ЮВАО от 07.08.2007 г. №1635 «Об утверждении Адресного перечня жилых домов, где имеются предпосылки к созданию товариществ собственников жилья в 2007 году»;
- Регламентом взаимодействия ГУП «Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации помещений» и

территориальных органов исполнительной власти по реализации Программы поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы.

В рамках данного Регламента управой района была организована информационно-разъяснительная работа с жителями домов, включенных в программу создания ТСЖ. Работа проводилась путем встреч с инициативными группами жителей, на встречах со старшими по домам, путем вывешивания с постоянным обновлением информации на досках объявлений в домах, размещением статей в газету «Моё Люблино», раздачей брошюр, информационных писем за подписью главы управы.

Были подобраны инициативные группы жителей домов, собственникам жилья в домах по созданию ТСЖ через почтовые ящик розданы информационные письма о преимуществах создания ТСЖ.

В соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы №398 в целях оказания практической помощи собственникам помещений по организации ТСЖ в домах района работают специалисты ГУП «Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации помещений» на которых возложены данные функции.

По состоянию на 01.05.2008 г. из 56 ТСЖ году внесены в Единый государственный реестр юридических лиц ТСЖ по 7-ми адресам:

- Краснодарская, 60
- Люблинская, 113а
- Маршала Баграмяна, 8
- Марьинский парк, 41-2
- Новороссийская, 16
- Совхозная, 18-2
- Кубанская, 12-3

По оставшимся 49 строениям документы переданы на регистрацию ТСЖ в Московскую межрайонную Инспекцию Федеральной Налоговой службы по г. Москве.

При создании ТСЖ в 2008 году, работа по созданию ТСЖ проводится с учётом Постановления Правительства Москвы №1032 от 04.12.2007 г. «О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам - отремонтированный дом» на 2008-2014 гг.».

Данная программа разработана в целях обеспечения выполнения обязательств города по устранению недоремонта жилищного фонда, накопившегося за прошлые годы в условиях недостаточного финансирования.

В первую очередь на проведение выборочного капитального ремонта отбираются дома, где созданы ТСЖ со смешанной формой собственности (муниципальные). Построенные до 1991 года (включительно) с железобетонными перекрытиями, с этажностью от 6 этажей и выше, техническое состояние которых удовлетворительное и частично неудовлетворительно.

Начиная с 2009 года комплексный и выборочный капитальный ремонт проводится только в случае реализованного собственниками помещений в многоквартирном доме решения общего собрания о создании ТСЖ или иного объединения собственников помещений.

В районе Люблино в 2008 году были созданы ТСЖ в 68 жилых строениях района. При внесении в адресные перечни, управой района учитывалось включение жилых домов в план выборочного капитального ремонта согласно городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов.

В настоящее время в рабочем порядке проводится работа по разносу уведомлений и сбору решений собственников по домам, где запланировано создание ТСЖ по строениям. По состоянию на 01.05.2008 г.: из 68 запланированных к созданию ТСЖ в 2008 году по 29 строениям документы переданы в ГУП «Центр…» для передачи на регистрацию ТСЖ.

В принятой Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья на 2007-2009 годы, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 22.05.2007 г. и других документах Правительства Москвы предусмотрены следующие основные меры поддержки ТСЖ:

1) проведение в первоочередном порядке капитального ремонта многоквартирных домов, в которых созданы ТСЖ;
2) предоставление ТСЖ бюджетных субсидий на содержание и ремонт управляемых ими домов в том же порядке и размере, что и для дирекций единого заказчика (ДЕЗ);
3) предоставление ТСЖ нежилых помещений для организации их деятельности на бесконкурсной основе и по минимальной ставке арендной платы, в том числе путём перевода освободившихся жилых помещений на первых этажах, являющихся собственностью города Москвы, в нежилой фонд;
4) определение в первоочередном порядке границ земельных участков под многоквартирными домами, управляемыми ТСЖ, и их оформление в общую долевую собственность собственников помещений;
5) проведение мероприятий по созданию ТСЖ за счет бюджетных средств;
6) бесплатное обучение председателей ТСЖ и инициативных групп граждан.

Рассмотрев все наиболее крупные аспекты ТСЖ, можно выделить множество достоинств этой формы управления:

1) Возможность влиять на решение вопросов. К несомненным плюсам можно отнести то, что при этой форме управления собственники дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов. Общее собрание товарищей является высшим органом управления в ТСЖ. К полномочиям общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс относит широкий перечень вопросов.
2) Порядок и чистота вашего дома. Дом, подъезды, лифт станут несомненно ухоженнее, чище. Но только при условии грамотного создания и функционирования ТСЖ. Для этого ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.
3) Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ. В соответствии со ст. 152 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.

Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются свои собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей - тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. Доход может принести даже использование наружных стен дома. На фасаде можно размещать рекламные плакаты и т.д. А это также дает немаленький доход, который можно потратить на облагораживание придомовой территории или ремонт подъездов.

Также ТСЖ имеет и недостатки:

1) Мнение большинства важнее. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть если создать ТСЖ желает большинство жителей дома, то мнение остальных в расчет не берется. Такие граждане должны будут смириться с положением дел.
2) Более высокие платежи. Это наиболее популярная причина отрицательного отношения к ТСЖ. В ТСЖ необходимо уплачивать обязательные членские взносы. Ведь помимо коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т.д. Также необходимы средства для ремонта и облагораживания общего имущества.
3) Безынициативность, непонимание и лень наших граждан. Для решения вопроса необходимо собрать собрание членов ТСЖ. Одно дело - собрать жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем другое - жильцов 200-300-квартирного дома. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний.

Кубанский государственный аграрный университет им. И.Т. Трубилина

Ключевые слова

жилищно-коммунальное хозяйство, органы местного самоуправления, модели управления ЖКХ, коммунальные услуги, political, Housing and utilities, bodies of local self-government, management model of housing and communal services, competitive environment

Просмотр статьи

⛔️ (обновите страницу, если статья не отобразилась)

Аннотация к статье

В статье рассмотрено функционирование современных моделей системы муниципального управления жилищно-коммунальным хозяйством в России, влияние его на политическую социализацию индивидов. Предлагается заимствование зарубежного опыта в сфере предоставления коммунальных услуг населению для применения его в российской практике с целью формирования конкурентной среды в отрасли и большей её прозрачности.

Текст научной статьи

Реформирование сферы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации породили много проблем, которые в силу своей специфики и тотальности носят политический характер в первую очередь это связано с тем, что число граждан, вовлеченных в сферу ЖКХ, с каждым годом увеличивается, попутно этому проявляется масса проблем в данной сфере. Изменение тарифов на коммунальные услуги, введение социальных норм потребления электроэнергии существенно отражается на уровне жизни населения, а следовательно, и на формировании их политических взглядов. В настоящее время основным направлениями реформирования в комплексе жилищно-коммунального хозяйства выступает жилищное строительство, а так же жилищное хозяйство и коммунальное обслуживание. В данной статье остановимся на функционировании современной модели содержания жилого фонда и коммунального обслуживания. На местах за функционированием данной сферы, а так же ответственность несет муниципальное образование. Ключевой целью деятельности муниципального образования в сфере ЖКХ выступает проведение комплекса мероприятий по реализации государственной и отраслевой политики нацеленной на создание для населения комфортных для проживания в жилищном фонде условий. Для решения коммунальных вопросов местного значения органы местного самоуправления поселений, муниципальных районов и городских округов выполняют следующие функции: - устанавливают тарифы на услуги, предоставляемые муниципальными предприятиями и учреждениями; - регулируют тарифы на подключение к системе коммунальной инфраструктуры, - тарифы организаций коммунального комплекса на подключение, надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса, надбавок к ценам (тарифам) для потребителей; - проведение сетей теплоснабжения, в соответствии с Федеральным законом «О теплоснабжении»; - проведение водоснабжения и водоотведения, в соответствии Федеральным законом «О водоснабжении и водоотведении»; - утверждение и реализация муниципальных программ в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности. Опираясь на выше сказанное, жилищно-коммунальную сферу правильнее было бы исследовать как территориально-отраслевую систему муниципального образования. Основная цель муниципального управления жилищно-коммунальным хозяйством состоит в «наиболее полном удовлетворении потребностей населения в соответствии с действующим законодательством и общепринятыми нормами морали» . Управление жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований опирается на три основные модели хозяйствования: - отраслевую; - территориальную; - межмуниципальная многоотраслевую. Отраслевая модель управления используется на территориях городов и в крупных поселениях. В данном случае услуги предоставляют в большей части частными компаниями они как правило носят узкоспециализированный характер. В сельских поселениях около 80 % подобных предприятий - убыточные, так как при небольшом объеме реализации услуг затраты на их предоставление слишком велики, а так же в них отмечается низкий потенциал управленческого персонала, вследствие этого такие предприятия становятся малопривлекательными для инвесторов. Следующей моделью выступает территориальная, она используется, как правило, на территории небольших сельских поселений и представляет собой комплекс организаций, которые оказывают ряд жилищно-коммунальных услуг, каждая из которых предоставляет услуги ЖКХ только в границах одного поселения. Более 50 % таких организаций частные. Данная структура формировалась в 2009-2010 гг. после передачи соответствующего имущества районов на уровень сельских поселений для осуществления функций муниципального самоуправления в рамках Федерального закона Российской Федерации от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Практика показывает, что деятельность подобных организаций неэффективна по тем же основаниям,что и при отраслевой модели - доля убыточных организаций составляет 60 %. Межмуниципальная модель управления действует в районах средней величины и в некоторых поселениях и включает в себя сеть организаций, оказывающих коммунальные услуги на территории поселений в рамках одного района. Анализируя деятельность данных организаций, необходимо отметить такие положительные факторы, как концентрация в «одних руках» имущественного, финансового и кадрового потенциала ЖКХ района, что позволяет осуществлять единую производственную и инвестиционную политику . Органами местного самоуправления в управлении ЖКХ применяют следующие методы: - прямое управление - непосредственно осуществляемое органом местного самоуправления; - управление через отделы органов местного самоуправления, имеющие самостоятельный бюджет; - управление через муниципальные предприятия; - муниципально-подрядное, контрактное управление - по муниципальным тарифам частными подрядчиками; - муниципально-арендное управление - частными арендаторами по своим тарифам с оплатой аренды и присвоением дохода; - муниципально-концессионное управление - формальная концессия при фактическом сохранении возможности управления за муниципалитетом; - концессионное управление - частными предприятиями на определенный срок на договорных условиях; - частнопредпринимательское управление приватизированным имуществом. Несмотря на все прилагаемые усилия в России уровень развития жилищной сферы несоответствует предъявляемым требованиям: возложенные на неё задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени снижает качество жизни населения. В связи с этим жилищно-коммунальная проблема остается одной из самых острых социальных проблем в стране. Главными недостатками функционирования ЖКХ в настоящее время являются: - отсутствие четко сформулированных целей реформирования ЖКХ; - путаница в терминологии в законодательно-нормативных актах, регулирующих функционирование сферы ЖКХ; В последние несколько лет ситуация в ЖКХ стала настолько напряжена, что регулярно привлекает к себе внимание высших государственных структур. В Государственной думе регулярно обсуждаются и принимаются поправки к законам, регламентирующим его деятельность, руководство России и регионов занимаются его реформированием, а так же на данную сферу особое внимание обращает Президент России .

Система жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) занимает особое место в развитии российской экономики, образуя жизнеобеспечивающую основу муниципальных образований и реализуя социальные функции в процессе экономической деятельности своих хозяйствующих субъектов. Но сфера ЖКХ-это непроизводственный сектор экономики, в рыночных условиях хозяйствования которой сложно достичь равновесия между экономической полезностью и социальной необходимостью, и особенно остро вступают в противоречия рыночные и административные подходы для повышения эффективности работы этого сектора требуется реализация огромного комплекса задач технического, экономического и

Коммунальное хозяйство - совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, посёлков и сёл; в городах входит в состав городского хозяйства. Во многих городах и поселках предприятия коммунального хозяйства обслуживают также и промышленные предприятия, снабжая их водой, электроэнергией, газом. Однако в зависимости от местных условий, промышленные предприятия имеют и собственные водопроводы, канализацию, и другие сооружения коммунального назначения.

Состав коммунального хозяйства представлен на рисунке 1.

Рис. 1.

Современное состояние жилищно-коммунальной сферы Российской Федерации можно в целом охарактеризовать как кризисное. Усугубляется данная ситуация тем, что кризис в жилищно-коммунальном хозяйстве имеет застарелый характер. Правительство Российской Федерации рассматривает различные меры для решения данной проблемы, однако ни одна из них не может обеспечить выхода отрасли из кризиса. Как показывает практика, жилищно-коммунальное хозяйство Российской Федерации в его современном состоянии нуждается в целом комплексе мер по его оздоровлению и восстановлению. Неудовлетворительное финансовое положение, отсутствие стимулов для снижения издержек и конкурентной среды, изношенность основных фондов - вот только некоторые проблемы жилищно-коммунального комплекса России. Следует отметить, что в настоящее время большинство предприятий жилищно-коммунального комплекса являются муниципальными, что в значительной мере усложняет любую их модернизацию. Однако Правительством Российской Федерации на ближайшее время намечены демонополизация отрасли и внедрение в нее большого количества частных предприятий. Таким образом, при разработке концепции модернизации ЖКХ следует учитывать этот факт и ориентироваться на возможные изменения в отрасли.

Основными задачами проводимой модернизации жилищно- коммунального хозяйства являются:

- повышение качества жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых населению;
- привлечение частных инвестиций в отрасль;
- уменьшение издержек на производство жилищно- коммунальных услуг;
- повышение устойчивости функционирования отрасли.

Принятая Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства

Российской Федерации предусматривает почти полный отказ от дотаций из бюджетов всех уровней. Этот факт исключает сразу несколько сценариев модернизации отрасли: в скором времени жилищные и коммунальные предприятия смогут рассчитывать только на свои финансовые средства, а также частные инвестиции. Жилищно-коммунальное хозяйство на данный момент является отраслью, практически непривлекательной для частных инвесторов. Прежде всего, это связано с неопределенностью самого процесса инвестирования в предприятия отрасли.

Единственным источником получения дохода для предприятий жилищно-коммунального хозяйства является плата за предоставленные услуги и выполненные работы. Размер этой платы полностью зависит от тарифа, установленного на определенный тариф или услугу. Таким образом, можно воздействовать на общее финансовое состояние отрасли, осуществляя грамотное тарифное регулирование. Модернизация системы тарифного регулирования позволит реструктурировать образовавшиеся у предприятий задолженности, переориентировать их нерациональные расходы. Тарифы, устанавливаемые как на жилищные, так и на коммунальные услуги, должны быть гибкими и прогнозируемыми. Они должны носить срочный характер, согласованный с периодом регулирования тарифов на федеральном и местном уровнях. Традиционная тарифная политика, сложившаяся в Российской Федерации в условиях кризиса и бюджетного дефицита, не отвечает вышеназванным требованиям. Основной задачей, решаемой государством путем тарифного регулирования в жилищнокоммунальном секторе, являлось смягчение последствий экономического спада как для населения, так и для бюджетного сектора. Основным инструментом, используемым на тот момент в рамках жилищно- коммунального хозяйства, было перекрестное субсидирование: тарифная нагрузка перераспределялась с населения и бюджета на наиболее устойчивые коммерческие сектора. На тот момент население оплачивало оказанные им жилищные и коммунальные услуги лишь частично, тогда как предприятия оплачивали их в полном размере и по завышенному тарифу.

Как было сказано ранее, жилищно-коммунальное тарифообразование в современном российском обществе должно быть сбалансированным. Это обозначает, что в процессе формирования тарифов на жилищные коммунальные услуги должны быть учтены интересы всех участников складывающихся экономических отношений, а именно:

- поставщиков услуг;
- потребителей услуг;
- органов власти;
- инвесторов.

Сегодня для обеспечения эффективной системы управления жилищно-коммунальным хозяйством на муниципальном уровне решаются задачи по внедрению конкурентных отношений, развитию инициативы собственников жилья, созданию условий для управления многоквартирными домами. Развитию конкурентных отношений и частной инициативы в жилищно-коммунальном комплексе муниципального образования в частности способствует увеличение бюджетного финансирования в части обновления и реконструкции основных фондов.

В экономике России рынка коммунальных услуг до последнего времени не существовало. Введение Жилищного кодекса стало реальным толчком для функционирования разнообразных управляющих компаний в многоквартирных домах, то есть способствовало возникновению предпринимательства в жилищной сфере.

Система управления ЖКХ представляет собой единый механизм, каждый элемент которого выполняет предназначенную ему функцию, взаимосвязанную с функциями других элементов.

К структуре механизма управления в ЖКХ на муниципальном уровне можно отнести:

- формирование эффективных взаимосвязей в сфере ЖКХ между субъектами и объектами на уровне муниципалитета, а также понимание сущности экономических отношений участников в сфере ЖКХ сквозь призму взаимодействия и реализации экономических потребностей и интересов человека;
- определение принципов муниципального управления ЖКХ. К ним относят: принцип инициативы и самостоятельности; административной централизации; структурности и взаимосвязи; приоритетных задач и направлений; инвестиционной привлекательности; равной социальной защиты и справедливости; взаимного доверия и ответственности; инновации и модернизации; научности;
- определение специфики муниципального управления ЖКХ, базирующегося на количественных и качественных показателях;
- определение особенностей муниципального управления ЖКХ, которые формируются под воздействием факторов как эндогенного, так и экзогенного характера;
- определение методов муниципального управления ЖКХ. Общие: административно-распорядительные, экономические, социально-психологические, инновационные. Частные;
- формирование функции муниципального управления ЖКХ.

Общие функции можно представить как: планирование, организация, мотивации координация и контроль. К частным функциям можно отнести непосредственное согласованное управление конкретным предприятием, группой предприятий однородной направленности. Специфику частных функций определяет набор факторов: экономические, производственные, социальные, географические, демографические, экологические.

Механизм управления - это проводник любых управленческих решений. От него всецело зависит результат экономического поведения конкретного человека, группы людей, организации, общества. Реформа такой сложной системы, как ЖКХ, не может быть успешно осуществлена без кардинальных изменений в системе управления жилищным фондом и его инфраструктурой. Механизм управления в ЖКХ во многом зависит от усиления роли местного самоуправления и широком вовлечении населения в процесс принятия решений.

Широкое использование системы делегированного управления в муниципальном образовании привело к модернизации и повышению эффективности использования объектов жизнеобеспечения населения, к экономии ресурсов, дальнейшему рефинансированию средств, направляемых на финансирование ЖКХ. После окончания действия договора-концессии муниципальное образование получит модернизированную инфраструктуру при уменьшении себестоимости поставляемых ресурсов и повышении качества услуг.

Качество функционирования жилищно-коммунального хозяйства, являющегося важнейшей сферой социальной структуры общества, способно создать благоприятную среду для реализации принципов социально-ориентированной рыночной экономики.

Степень развития и объем деятельности коммунального хозяйства непосредственно влияют на уровень благосостояния населения, бытовые условия его жизни, санитарно-гигиенические условия и чистоту водного и воздушного бассейнов, а также на уровень производительности труда.

Бесперебойное функционирование систем жизнеобеспечения населения - это основной приоритет в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Библиографический список:

1. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017);
2. Бокарева Е.В., Журавлева Н.В., Глинкина Е.В., Абрамейцева Е.А., Бирюков А.Н., Кожухова О.С., Крутова И.Н., Хусайнова Л.А., Чернов С.С. Проблемы экономики и управления предприятиями, отраслями, комплексами Новосибирск, 2011. Том Книга 15
3. Зуденкова С.А. Состояние и тенденции развития рынка жилья в Московской агломерации. В сборнике: Актуальные проблемы и перспективы развития государственного и муниципального управления. Сборник научных статей IV Международной научно- практической конференции. 2017. с. 141-143.
4. Зуденкова С.А. Особенности развития конкуренции в ЖКХ //Сервис в России и за рубежом. 2009. №1 (11). с. 69-74.
5. Родионов Д.Г., Хаванова Н.В., Лязина О.А. Мониторинг развития корпоративной социальной ответственности в регионе Журнал правовых и экономических исследований. 2007. №1. С. 115-122.
6. Стадолин М.Е., Зуденкова С.А. Развитие современной системы управления жилищным хозяйством и благоустройством территории районов Москвы // Вестник Университета (Государственный университет управления). 2015. №1. с. 66-69.
7. Хаванова Н.В., Бокарева Е.В. Эволюция системы оказания услуг по поддержке малого предпринимательства на муниципальном уровне Сервис в России и за рубежом. 2015. Т. 9. №3 (59). С. 33-39.
8. Хаванова Н.В., Литвинова Е.В. Пути повышения эффективности взыскания задолженности с граждан за услуги в сфере жилищно- коммунального хозяйства Сервис в России и за рубежом. 2015. Т. 9. №3 (59). С. 181-194.
9. Morozova L.S., Khavanova N.V., Simonin P.V., Litvinova E.V. Institutional particularities of development of socio-labour relations and life level in the russian federation Life Science Journal. 2014. T. 11. №4. C. 460-463.

Управление ЖКХ - комплексная работа, включающая в себя множество направлений. От того, насколько качественно эта работа производится, зависит уровень комфорта жильцов, потребителей услуг жилищно-коммунального хозяйства. Управляющие компании имеют достаточные наработки в сфере ЖКХ, разбираются в различных тонкостях домохозяйствования и готовы взять на обслуживание дом, чтобы сделать жизнь жильцов в нем удобнее и проще.

Муниципальное управление ЖКХ входит в систему городского самоуправления, является органом управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Основной целью деятельности муниципального управления является формирование и реализация единой отраслевой политики, направленной на создание для населения безопасных и комфортных условий проживания в жилищном фонде, создание условий для предоставления коммунальных услуг установленных стандартов качества.

Основные задачи управления ЖКХ:

F организация электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом;

F организация содержания муниципального жилищного фонда;

F создание условий для управления многоквартирными домами;

F обеспечение функционирования и развития жилищно-коммунального хозяйства города.

Рис 2. Классическая структура деятельности жилищного предприятия

Сегодня существует серьезная нехватка стимулов повышения эффективности производства и улучшения качества обслуживания. Это вызвано невозможностью в существующих условиях полномасштабного внедрения полноценных договорных отношений в секторе ЖКХ и плохой финансовой ситуацией, сложившейся вследствие неэффективной и часто непрозрачной бюджетной политики и процесса принятия решений, административных методов хозяйствования.

Стратегическое планирование и современные методы управления внедряются в коммунальной сфере замедленными темпами, но при этом имеют важное значение для дальнейшего развития отраслей ЖКХ. Это также приводит к неоптимальному распределению в данной отрасли финансовых ресурсов. Структуры тарифов по-прежнему искажены и не полностью отражают экономически обоснованные затраты коммунальных предприятий. Кроме того, продолжает действовать перекрестное субсидирование. Процедура пересмотра тарифов часто отсутствует, также как и механизмы участия общественности. Это способствует сохранению текущей тяжелой ситуации и препятствует реализации работ по восстановлению и модернизации систем, а также финансовой независимости предприятий ЖКХ

Под методами управления в широком значении понимаются приемы, способы или образ управленческих действий. Под методами эффективного управления ЖКХ на территории муниципального образования следует понимать совокупность действий, способов и приемов управления по координированию трудовых ресурсов, субъектов и объектов управления, направленных на достижение наилучшего результата в социально-экономической деятельности.

В качестве субъектов управления в системе ЖКХ выступают частнопредпринимательские и общественные или муниципальные организации. Как уже отмечалось, интересы бизнеса и социума не всегда совпадают: частно-хозяйственные интересы находятся в обратно-пропорциональной зависимости с муниципальными интересами: одни стремятся к получению максимальной прибыли, а другие - к общей пользе.

По степени участия органов местного самоуправления (ОМС) в управлении ЖКХ и выполнении работ и услуг выделяются следующие методы:

F прямое управление - непосредственно органами местного самоуправления;

F управление через отделы ОМС, имеющие самостоятельный бюджет;

F управление через муниципальные предприятия и организации;

F муниципально-подрядное, контрактное управление - по муниципальным тарифам частными подрядчиками;

F муниципально-арендное управление - частными арендаторами по своим тарифам с оплатой аренды и присвоением дохода;

F муниципально-концессионное управление - формальная концессия при фактическом сохранении возможности управления за муниципалитетом;

F концессионное управление - частными предприятиями на определенный срок на договорных условиях;

F частнопредпринимательское управление приватизированным имуществом.

Выбор конкретного метода управления ЖКХ на территории муниципального образования всегда носит строго индивидуальный характер и зависит от внешних факторов, местных условий и ожидаемого эффекта.

Управленческие методики по определению включают совокупность методов, приемов целесообразного проведения какой-либо деятельности. Различают общие и специальные управленческие методики. Примером общей методики может служить авторская Методика эффективного управления жилищно-коммунальным хозяйством на территории муниципальных образований. Она носит комплексный характер и включает следующие разделы:

F Сущность и социально-экономическая основа эффективного управления ЖКХ на территории муниципальных образований.

F Методы эффективного управления жилищно-коммунальным хозяйством на территории муниципальных образований.

F Комплексный анализ ЖКХ территории.

F Прогнозирование в системе эффективного управления ЖКХ.

F Планирование и контроль в ЖКХ.

F Тарифная политика как инструмент эффективного управления ЖКХ.

F Экономико-управленческое моделирование систем эффективного управления ЖКХ на территории муниципальных образований.

F Информационные системы - фактор повышения эффективности управления ЖКХ на территории.

F Современные управленческие технологии в жилищно-коммунальном хозяйстве.

F Система кадровой политики в сфере управления жилищно-коммунальным хозяйством.

Здесь предусматривается проведение комплексного анализа, позволяющего определить фактическое состояние дел в ЖКХ на различных уровнях территориального управления (от муниципального до регионального). Анализ может проводиться как по отдельным составляющим и отраслям жилищно-коммунального комплекса, так и по всему комплексу. В зависимости от объема и параметров анализа определяются количество и качество последующих управленческих решений, предопределяется конечный результат проводимой работы. Объем и параметры анализа - основополагающие в предлагаемых рекомендациях.

Объективная оценка состояния жилищно-коммунального комплекса составляет основу для прогнозирования тенденций. В свою очередь, прогноз тенденций, вариантов и сценариев развития - основа для осуществления оперативного, стратегического и бизнес-планирования. Освещение этих вопросов - неотъемлемая часть методических рекомендаций.

Процесс планирования и прогнозирования связан с выбором инструментов, технологий, а в общем смысле - средств эффективного управления ЖКХ. Самые замечательные и перспективные планы оказываются неосуществимыми при отсутствии адекватных средств для их выполнения. В методических рекомендациях описываются различные инструменты и средства, способствующие созданию условий для эффективного управления ЖКХ.

Эффективность управления жилищно-коммунальным хозяйством повышается благодаря объективному, системному анализу, хорошей системе планирования и прогнозирования, адекватно выбранным средствам, внутренним и внешним условиям управления, инструментам реализации и уровня квалификации специалистов, осуществляющих реализацию выполнения управленческих задач.

Рассмотрение вопросов кадровой политики, подготовки и переподготовки кадров для сферы ЖКХ предполагает методологическую завершенность комплекса управленческих мероприятий по достижению эффективного управления жилищно-коммунальным хозяйством на территории.

В основу системы управления жилищно-коммунальным хозяйством должны быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником-домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности. При выборе варианта управления целесообразно руководствоваться принципом предоставления собственнику - домовладельцу права решать, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость, и управлять ею.

Начал функционировать рынок жилья, изменилась структура жилого фонда по формам собственности. Однако жилищная проблема осталась по-прежнему актуальной, особенно это выражено в системе ЖКХ муниципальных образований. Суть жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям, для значительной части населения.

Жилищная проблема имеет несколько важных аспектов:

дефицит жилья - количественный аспект;

F несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей - структурный аспект;

F несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья - качественный аспект;

F несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда - эксплуатационный аспект.

Одна из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания при формировании рыночных отношений в Российской Федерации - это осуществление преобразований и построение рыночных механизмов в жилищно-коммунальном секторе. Сегодня уже можно сделать вывод, что прошедший период подтвердил правильность и эффективность выбранных государством в начале 90-х годов путей реформирования ЖКХ. Поэтому очень важно продолжать работу по наведению порядка в жилищно-коммунальном хозяйстве. Без этого невозможна эффективная работа отрасли. Смысл проводимых преобразований заключается в снижении затрат на производство жилищно-коммунальных услуг, создании надежной системы социальной защиты населения и гарантий.

Сегодня ЖКХ испытывает большие трудности и сильно отстает от современных требований. Одна из основных причин этого является нехватка средств, выделяемых из бюджетов всех уровней, а также повсеместные неплатежи и несвоевременная оплата жилищно-коммунальных услуг населением. Да и инвестиционные вложения обходят стороной эту отрасль. И все же наиглавнейшая, "кризисообразующая" проблема-это существующая структура управления ЖКХ. Отсутствие специалистов по менеджменту и маркетингу тормозит развитие конкурентной среды в ЖКХ. Сочетание этих двух факторов - нехватка средств и квалифицированных управленцев - в сочетании с морально и физически устаревшей научно-технической и производственной базой приводит к большим издержкам и, как следствие, высокой стоимости услуг, что, в свою очередь, приводит к неплатежам.

Применяемый в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности строительных, ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности привели к серьезным негативным последствиям и деформациям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации. Население же было поставлено в крайне пассивную позицию, так как жители не имели реальных рычагов воздействия на строительные, ремонтные и эксплуатационные организации.

Основными причинами обострения жилищной проблемы является отсутствие реального собственника и эффективного управления жилищным фондом в современных условиях, а также бесхозяйственное отношение к жилью.

Таким образом, проблемы муниципального управления ЖКХ заключаются в недостатке средств, квалифицированных кадров, постоянном поиске альтернативных источников финансирования, в необходимости привлечения частного бизнеса, который нужно заинтересовать в решении вопросов реформирования системы ЖКХ. Жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению.